大亚湾楼市困局深度解析
大亚湾楼盘销售一直打着“深圳东”的广告语进行销售，但是大部分开发的楼盘闲置率高
而在深圳，生长速度奇快而配套奇缺的大亚湾，因入住率一直不高，被业内人士喻为中国第13个鬼城。这个身在惠州，主力客户瞄准深圳，一直以来打着“深圳东”广告语进行楼盘销售的大亚湾，让不少买房者爱恨交织。
2013年在深圳房价一路高歌猛进的同时，大亚湾楼市价格涨幅却赶不上GDP。本周，本报将连续三期，问诊大亚湾“楼市”，你到底怎么了？
今年上半年以来，深圳房价一路高歌猛进，坪山新区也不例外。今年上半年以来，坪山新区房价普涨10%，已突破均价12000元每平方米。自2009年以来，坪山楼市均价已经翻了一番。
然而就在一路之隔的惠州大亚湾，扎堆的新盘价格相较于邻居深圳上涨的楼市，像是静止了一样，现如今，8000元每平方米在坪山连一手洋楼都买不到，在几步之遥的大亚湾，却能买到别墅。是什么原因造成了两地楼市的冰火两重天？专家认为，“造房运动”步伐过快，跟不上的配套造成了如今大亚湾楼市困局。
一、大亚湾楼市房价分析
（一）政策角度看，依据（惠州市人民政府办公室）《关于继续做好房地产市场调控工作的意见》，由于大亚湾区地域的差别（属于三线城市的其中一个区），所以大亚湾区一直秉承让区内房地产市场稳定健康发展的宗旨，对区内商品房价格施行政府指导、市场调节、价格备案制度，对房地产市场进行适度指引，保证其健康稳定发展。目前，网民所反映我区房价的稳定，符合国家对房地产市场的调控目标。
（二）从民生角度看，房价快速居高并非利国利民之事，区域性房价应与当地居民的收入水平相匹配才有利于我区健康发展，高昂的房价势必会给当地居民和外来就业群体造成困惑和压力。而大亚湾区当前的房价与整个惠州地区的房价差别不大，这证明了大亚湾区房价的合理性和健康性。
（三）从数据角度看，2013年1-10月份全区商品房销售面积为246.33万平米，销售总金额119.52亿元，销售总套数28781套，远超历史数据。2013年1月份我区商品房均价为4629元/平米， 10月份普通商品房销售均价为5907元/平米， 1至10月份平均销售单价4851.86元/平米（由于东部海景高端楼盘价格拉高实际均价为5120元/平米），我区总体商品房均价涨幅趋于稳定，与去年同期基本持平。从以上数据可以看出，大亚湾区在销售量提升的情况下，能够保持价格稳定，说明不存在价格虚高的泡沫现象，同时证明我区房地产市场保持健康发展的态势。
（四）从市场角度看，大亚湾与深圳房价差异有其必然性和合理性。一是深圳属于国内一线城市、经济特区，而大亚湾区属于三线城市的其中一个区，地价成本本身存在较大差距，这一差异体现了建设成本的差异同时决定了房价的差异；二是由于历史原因，大亚湾区大部分已开发的房地产项目所取得的土地基本都是1992年大亚湾开发区成立后几年就出让的存量土地，按照《中华人民共和国物权法》的规定，土地所有权人在符合规划的前提下对于用地的开发具有主导权，随着大亚湾区经济的快速增长，开发企业与区内外的城市居民都看好大亚湾未来的发展，所以出现房地产开发相对集中、销售旺盛现象，而从这一现象体现了近几年我区房地产开发土地资源充足、可销售房源充足，这很大程度决定了供需关系，同时影响了市场调节价位关系；三是区域性的发展的规模、资源配套等方面的差异。综合上述差异，大亚湾与深圳两者之间的房价存在差距是非常正常的。
二、楼盘居住率分析
在入住率方面，首先，我们认为城市形态的形成需要一个正常的发展过程，正如十多年前的深圳龙华区、龙岗区，同样也经历过大亚湾目前的阶段，而如今它们都已成为具有相当规模的现代化都市片区，因此，在城市发展过程中显现楼盘闲置率高的问题，不能单从表面现象去分析评价，而要从整体发展环境去分析评价。
通过世联地产对湾区客户成交类型分析发现，大亚湾购房客户置业目的，自住客的比例由前几年的不到两成上升到现在的七成，纯投资只剩下两成多。购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，2012年，购房者一般2-3年才考虑入住，2013年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住。近年来大亚湾配套设施的不断完善、与深圳的交通融合度不断提高，以及以自住为目的的购房者比例不断攀升2013年约为70%以上，目前我区商品房的入住率已经不断提高，我们相信接下来这个趋势会不断向好。
此外，在交通配套方面，继2010年惠深沿海高速开通后，厦深高铁也将于12月26日正式开通。此外，关于京九快铁延伸到惠州南站，深圳3号线、14号线延伸至大亚湾也在下步规划中。在10月份惠州市交通局和住建局两职能部门先后公示的《惠州市轨道交通规划修编》中，规划建设两条连接惠州城区和深圳的东、西的城际轨道线：东线方案线路由莞惠城际轨道客运北站北端引出，沿北环大道经淡水，终点至惠州南站与厦深铁路换乘，向西进入深圳东站。远期规划中，大亚湾至深圳的城轨长约20公里，将从大亚湾荃湾出发，经澳头进入深圳坪山，对接深圳地铁。
随着惠州《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》的出炉，走“以业兴区”、“向南向海”和“打造平台”的开发战略优化调整的城市规划，也将加速大亚湾城镇化进程，扩大区域的辐射力。我们相信，随着各项生活配套和交通设施的不断完善，大亚湾区居住率将会得到大幅提升。
亚湾交通问题仍需改善
尽管几年来官方一直以“深惠同城”为口号，可实际的情况是 大亚湾80-90％的房子是被深圳上班人士买了！那为什么大量媒体报道大亚湾是名符其实的鬼城呢？根本原因是：大量的深圳业主买了房子不能来大亚湾居住！
关键原因：配套、交通还不行！配套和交通先办交通，交通便利了自然就有人来居住，谁还愿意大亚湾买了房子空着，而花2000-3000/月在深圳租房呢？
解决之道：原来人员都厦深高铁可解决人员在大亚湾居住在深圳上班的交通问题，可惜惠州南没有始发车，最早班到深圳北的是10：03分，导致深圳人士买了房都不能来大亚湾居住！
建议之道： 1.惠州政府跟厦深高铁公司商量下，在早7：00、7：30增加两趟开往深圳北的动车，你们看看深圳北到惠州南的早上7：30到晚上10：45都有车，这样来回不就便利了吗. 2. 从大亚湾开通直达深圳北的公交，每半小时一趟（早上往深圳的可适当调整为每10分钟/趟），因深圳北到罗湖/福田/南山的地铁都很方例。据说现在有一跟E20的公交，但1、2小时才一趟，根本就不算是公交。
前景：在大亚湾居住的人多了，配套商业/学校自然也就会起来，大亚湾的房价也就会起来，地价也就涨起来了，政府财政收入也就有了，何乐而不为呢！？只是增开几趟公交而己，政府这点钱都不舍得出，真叫舍不得孩子套不住狼呀！
而网友杨先生则表示，俗话说的好:"要想富，先修路!" ，现在大亚湾-深圳的路也是有了，但就是不见公交！好不容易盼来厦深高铁，没想到惠州南–深圳北的最早班是10：03，这怎能让深圳人士来大亚湾居住！？？反而深圳北–惠州南的最早班是7：00，难道是要深圳人士来大亚湾上班吗？看来这样下去，大亚湾是还在继续做媒体中的鬼城了。
杨先生建议： 1.在惠州南开始发车往深圳北，方便业主居往深圳上班，试想想，大亚湾80-90％的房子都是深圳人购买去了！ 2. 因深圳北到福田/罗湖/南山的地铁都很便利，从大亚湾开通直达公交往深圳北，早上7：00-8：00 每10分钟/班，晚上6：30–10：00 每半小时/班，其他时间可1、2小时/班。 希望大亚湾的区委书记或交通局长给力支持! 试想大亚湾交通便利了，城市是不是就热闹了，商业配套是不是就引来了，土地是不是就涨价了！！！
大亚湾区现有可到深圳罗湖的市际客运班车，具体发班时间可咨询大亚湾汽车客运站，服务电话：0752-5576234。同时，大亚湾区先后开通了大亚湾汽车客运站至深圳龙岗汽车总站、惠阳汽车客运总站经大亚湾西区至深圳坪山新区水祖坑、霞涌晓联至深圳东部公交基地等跨市公交化客运班线，推动大亚湾公交客运与深圳公交客运不断对接。
笔者从大亚湾政府网获悉，关于开通大亚湾至深圳北深惠跨界公交的建议，根据有关规定，深惠跨界公交化客运班线由深惠两市市级交通运输部门共同规划和批准开通。由于涉及跨地市级行政区域管理差异，且两市客运行业情况不同，经深惠两市交通运输部门协商，深惠跨界公交主要是解决两市毗邻镇（区）间的公交出行对接问题。作为区级交通运输部门，大亚湾积极协助推进大亚湾至深圳跨界公交开通工作。在2013年3月份两市交通运输部门召开的2013年第一次深惠跨界公交联席会议上，大亚湾向上级交通运输部门和深圳市交通运输部门提出了加快发展大亚湾至深圳坪山、龙岗、大鹏等深圳东部地区跨市公交的建议，并将网民反映的有关意见反馈深圳市交通运输部门。2013年11月份召开的第二次深惠跨界公交联席会议上，两市交通运输部门商讨并初步通过了新增大亚湾汽车客运站至厦深铁路坪山站、大亚湾至深圳大鹏等深惠跨界公交线路站点方案，但需待两市进一步明确有关开通事项并经市交通运输部门正式批复后开通。
关于惠州大亚湾至深圳的深惠跨界公交发展意见，市民亦可向深圳市交通运输部门提出建议，大亚湾将继续积极争取上级交通运输部门支持，推动大亚湾与深圳东部地区跨市公交发展，共同创建便捷的公交出行环境。
