【案件要点】原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2018）粤1391民初2558号
原告：曹某进，男，汉族，1979年出生，住广东省和平县。
委托诉讼代理人：游珊珊，广东XX律师事务所律师。
被告：惠州市某力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦。
法定代表人：唐某松。
委托诉讼代理人：兰某秀，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘某盼，女，该公司工作人员。
原告曹某进与被告惠州市某力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某进的委托诉讼代理人游珊珊，被告惠州市某力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人兰某秀、刘某盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹某进向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年9月27日起至2017年9月12日止（共计350日）逾期办理房产证的违约金21751元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××北路××某力××花园××单元××房产，总价款为413500元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。依据《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后180个工作日内为原告将办理权属登记的房产资料报产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。被告的行为已经违反合同约定，因此，被告应支付原告逾期办证违约金21751元（具体计算参照中国人民银行同期同类贷款利息标准6%按日计算）。为此，特提起诉讼，请求依法判决。
原告曹某进提交了商品房买卖合同、附件及补充协议，房款发票，契税发票，物业手册签字页，房产证等证据，拟证明其诉称事实。
被告惠州市某力房地产开发有限公司辩称，一、根据相关法律法规规定及《商品房买卖合同》约定，被告承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《房屋登记管理办法》第32条和《城市商品房预售管理办法》第12条均相应规定房屋权属登记由承购人提出申请，申请办理不动产权属证书的法定义务人为房屋买受人。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告承担的是且只能是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交备案，被告承担的仅为协助办理产权登记（即提交出卖人应交资料）义务，事实上，办理权属登记需要的不仅仅是出卖人相关资料，还需要买受人提供如完税证明、主体信息等诸多资料，且办理权属登记需要经过多个部门多个环节逐一处理，故被告不可能成为办理不动产权属证书的唯一义务人。二、被告已按合同约定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机构备案，不存在违约行为，原告未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非被告原因。（一）被告已按合同约定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。被告于2016年1月9日按约定交付了房屋给原告，2016年8月10日（新政策实施后28个工作日）将办理某力某旋花园“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料递交给相关部门，2017年3月1日取得最终成果；2017年2月23日递交某力某旋花园第7栋“新建商品房首次登记”资料；2017年5月4日递交涉案房产“新建商品房转移登记”资料。故被告不存在拖延及违约情形。（二）两证合一属政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非被告可以控制。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，将房产证和国土证合二为一，自此增设了两次权籍调查环节，即“新建商品房首次登记权籍调查”和“新建商品房转移登记权籍调查”。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证，故类比诉讼时效中止或中断适用原则，若实际收房时间在新政策实施以前，则合同约定的180个工作日应从新政策实施次日（即2016年7月1日）起算。事实上，办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制等均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。这主要体现在两个方面：1.在不动产权籍调查过程中存在一个漫长的反复修改的过程，但该过程并非被告的过错导致，非被告所能控制，不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长,以本案为例，证据1显示被告于2016年8月10日便将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到有关部门，而最终出具权籍成果的时间为2017年3月1日；2.从被告提供的证据6可看出，政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非被告所能控制，应将超出规定办证时限所占用的时间排除在合同约定的180个工作日之外。上述情形均为双方签订《商品房买卖合同》时不可预测，非被告可控制的客观因素导致，此为不可抗力，属于法定免责事由，也属约定免责事由。三、出证缓慢直接影响被告的切身利益，被告没有也不可能存在故意拖延办证的情形，不存在被告怠于办证的可能性。四、办理了入伙手续领取房屋钥匙才意味着收房完成。《入伙通知书》和《商品房质量保证书》仅为被告向原告发放的、意在通知原告及时收房的文件，上面记载的时间仅为被告建议原告前往收房的时间。正式收房时间应以原告前往物业管理处实际办理入伙事宜（领取涉案房产钥匙或签订物业管理协议）的时间为准。综上，被告已经尽最大努力按约递交了材料，履行了合同义务，不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。假如将被告在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于被告，要求被告承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故为维护被告的合法权益，请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。
被告惠州市某力房地产开发有限公司提交了关于某力某旋花园首次登记权籍调查递件时间的复函、收发文呈办单，惠州大亚湾区不动产登记受理回执（大确权送件），惠州大亚湾区商品房首次登记告知书，惠州市不动产登记局收发文呈办单、不动产权籍调查表，惠州市大亚湾区不动产登记受理回执（小确权送件），公告、通知、告知书，同类案件裁判书，商品房预售款专用账户监管协议书，领钥匙登记表等证据，拟证明其辩称事实。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证、质证情况，可查明如下案件事实：2014年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州××头××北路××某力××花园××单元××号商品房，该房建筑面积为87.62平方米，总价款为413500元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年1月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7日仍未向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任,被告代为缴纳的税费，原告同意在其所购商品房领取房产证之时换领发票。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款，委托被告办理权属登记的手续。2016年1月9日，被告将房屋交付原告使用。
2016年6月，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，规定：自2016年6月30日起，区将全面启动不动产登记业务受理。从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。
2016年8月10日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的某力某旋花园新建商品房首次登记权籍调查申请，因不动产产权登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，不动产登记部门通知被告退件，随后被告按要求将涉案房产所在小区分栋向不动产权登记部门递交了首次登记权籍调查申请，涉案房产第7栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年2月28日，办结时间为2017年3月1日。涉案房产第X栋X单元X层X号转移登记权籍调查业务受理时间为2017年3月29日，办结时间为2017年4月7日。被告于2017年5月4日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。2017年9月12日，惠州市国土资源局颁发了涉案房产的不动产权证。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。
关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成。本案中，涉案商品房已于2016年1月9日交付原告使用，故被告应当在2016年9月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在2017年5月4日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间219日。
在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节（首次登记权籍调查手续、转移登记权籍调查手续）。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果,违背公平原则，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定已逾期219日，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查实际发生的时间212日2016年8月10日至2017年3月1日为首次登记权籍调查时间，共计203日；2017年3月29日至2017年4月7日为转移登记权籍调查实际发生的时间，共计9日后，被告提供资料报产权登记机关备案的时间实际已逾期7日。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。
关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：413500元×6%年÷365日年×7日＝475.81元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告惠州市某力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告曹某进支付逾期办证违约金475.81元；
二、驳回原告曹某进的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费172元，由原告曹某进负担168元；由被告惠州市某力房地产开发有限公司负担4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 邹伟如
二〇一八年十月二十六日
书记员 陈海珊
