惠阳土地使用权律师：房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。我国民法规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。
惠州市中级人民法院 审理的（2015）惠中法民一终字第1009号案件中， 根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案的房屋已经交易的，该房屋所占用范围内的建设用地也应当一并交易。2012年3月25日作出（2012）惠博法执字第1091-1号执行裁定书针对涉案土地使用权的执行及此前的保全，是在涉案土地上房屋交易前发生的。如果继续针对涉案的土地使用权执行，将导致房屋所有权与土地使用权割裂的结果。这是惠阳法院驳回上诉人陈林峰、曾润湖诉请的重要原因之一。
广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1009号
上诉人（原审被告一）：陈林峰。
上诉人（原审被告二）：曾润湖。
以上两名被告的共同委托代理人：刘声平、陈晓丽，广东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张彦。
委托代理人：温志刚、温志坚，广东XX律师事务所律师。
原审第三人：梁建军。
上诉人陈林峰、曾润湖因执行异议之诉一案，不服博罗县人民法院（2014）惠博法民一初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
2014年4月30日张彦向原审法院提起诉讼，请求：1、确认原告与第三人于2012年3月23日签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应继续履行；2、确认位于博罗县园洲镇上南村园洲大道、国有土地使用证号为博府国用（2000）第132219xxxx号、面积为126平方米的土地使用权属原告所有，第三人应协助原告办理土地使用权变更登记；3、撤销博罗县人民法院（2012）惠博法立保字第17-2号民事裁定书及（2012）惠博法执字第1091-1号执行裁定书，终止对位于博罗县园洲镇上南村园洲大道、国有土地使用证号为博府国用（2000）第132219xxxx号、面积为126平方米土地使用权的执行；4、本案诉讼费用由被告一、被告二共同承担。
主要事实与理由：2012年3月23日，原告和第三人签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定第三人将位于博罗县园洲镇上南村园洲大道、国有土地使用证号为博府国用（2000）第1322190096号、面积为126平方米的土地使用权和证号为粤房地证字第2557836号、建筑面积为552.25平方米的四层房屋转让给原告。3月22日，原告付清了总转让款165万元给被告赎回了上述土地房屋（此前已抵押给他人）。2012年3月22日，原告向博罗县房地产管理局缴纳了档案费300元；同年3月27日，原告按房屋评估价775499元向博罗县地方税务局罗阳税务分局缴纳了房屋转让税58162.43元、缴纳了房屋契税23264.97元；同年3月30日，原告向博罗县房地产管理局园洲房产管理所缴纳了办证费6306元；同年3月30日，同年4月17日，原告向博罗县园洲园规划测绘服务有限公司缴纳了测绘费300元；同年4月1日，原告取得了证号为粤房地权证字第DJ00××11号的房地产权证。从2012年4月至今，原告占用该房并居住至今。同年6月26日，原告在博罗县园洲镇自来水厂办理了该房缴纳水费的更名手续。2012年4月9日，博罗县国土资源局园洲国土资源所受理了原告要求将证号为博府国用（2000）第132219xxxx号、面积为126平方米土地使用权的补办出让及过户的申请；同年6月15日，原告向惠州市恒正不动产评估有限公司博罗办事处支付了土地评估费870元；向博罗县地方税务局罗阳税务分局缴纳了土地契税2608.2元；向博罗县国土资源局缴纳了土地出让金86940元、办证费164元，征地管理费4564元、测绘费2639元；同年6月8日，博罗县人民政府同意将上述126平方米的土地出让给原告。原告在办理土地使用权出让及过户期间，因被告一、被告二诉第三人民间借贷纠纷一案，博罗县人民法院分别以（2012）惠博法立保字第17-2号民事裁定书及（2012）惠博法执字第1091-1号执行裁定书查封了上述土地；2014年1月9日，博罗县人民法院以（2014）惠博法执外异字第2号《执行异议案件受理通知书》受理了原告提出的执行异议；同年4月22日，博罗县人民法院裁定驳回了原告的异议，并告知原告自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。综上所述，原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”、第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”、第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，原告与第三人签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应继续履行，原告善意、合法取得和占有该土地使用权，人民法院依法不能查封和执行。为此，原告特向人民法院提起诉讼。
被告陈林锋、曾润湖没有向本院提供书面答辩，但开庭时口头辩称，原告购买房屋时已知道提划拨土地，而划拨土地是要经过审批方可买卖，所以所办的房产证违法，我方己提起行政诉讼请求撤销。第三人因欠被告借款，被告依法申请法院查封土地，但查封期间土地仍给过户，经我方投诉，国土部门已恢复了第三人的土地使用证。我方现申请对该案中止审理。
第三人述称，我对原告起诉的事实及提起的诉讼请求没有异议。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2012年3月，原告与第三人就买卖本案争议房屋达成口头协议，同年3月22日，原告支付给第三人房屋总转让款165万元，第三人立有收据给原告。2012年3月23日，原告和第三人因买卖本案诉争的房屋到博罗县房产管理局办理过户手续，为此在博罗县房产管理局签订了一份《房地产买卖合同》，合同主要约定：“第三人将位于博罗县园洲镇上南村园洲大道的房地产转让给原告，面积为126平方米，土地使用类型为国有，房屋建筑面积552.25平方米，交易总金额75万元。”。2012年3月22日，原告向博罗县房地产管理局缴纳了档案费300元；同年3月27日，原告按房屋评估价775499元向博罗县地方税务局罗阳税务分局缴纳了房屋转让税58162.43元、缴纳了房屋契税23264.97元；同年3月30日，原告向博罗县房地产管理局园洲房产管理所缴纳了办证费6306元；同年3月30日，同年4月17日，原告向博罗县园洲园规划测绘服务有限公司缴纳了测绘费300元；同年4月1日，原告取得了诉争房屋证号为粤房地权证字第DJ00××11号的房地产权证。从2012年4月至今，原告占用该房并居住至今。同年6月26日，原告在博罗县园洲镇自来水厂办理了该房缴纳水费的更名手续。2012年4月9日，博罗县国土资源局园洲国土资源所受理了原告要求将证号为博府国用（2000）第132219xxxx号、面积为126平方米土地使用权的补办出让及过户的申请；同年6月15日，原告向惠州市恒正不动产评估有限公司博罗办事处支付了土地评估费870元；向博罗县地方税务局罗阳税务分局缴纳了土地契税2608.2元；向博罗县国土资源局缴纳了土地出让金86940元、办证费164元，征地管理费4564元、测绘费2639元；同年6月8日，博罗县人民政府同意将上述126平方米的土地出让给原告。原告在办理土地使用权出让及过户期间，因被告一、被告二诉第三人民间借贷纠纷一案，本院于2012年4月9日作出（2012）惠博法立保字第17-2号民事裁定书及于2012年3月25日作出（2012）惠博法执字第1091-1号执行裁定书，查封了上述土地；2014年1月9日，本院以（2014）惠博法执外异字第2号《执行异议案件受理通知书》受理了原告提出的执行异议；同年4月22日，本院裁定驳回了原告的异议。
另查一，博罗县国地资源局在本院查封该土地期间将本案诉争的土地办在原告名下（证号：博府国用（2013）190089），后经被告委托律师投诉，博罗县国地资源局以新旧电脑数据未完整转换错误为由，撤销了原告名下（证号：博府国用（2013）190089）的《国有土地使用证》，恢复第三人名下的（证号：博府国用（2000）190096）的《国有土地使用证》。
另查二，2014年7月4日，被告以博罗县房产管理局为被告向本院提起行政诉讼，请求撤销诉争房屋证号为粤房地权证字第DJ00××11号的房地产权证。本院为此对本案裁定中止审理。2015年1月26日，惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法行终字第89号行政裁定书，维持本院驳回被告起诉的裁定。
原审判决理由和结果
原审法院认为，第三人将本案登记在自己名下的房屋卖给原告，原告己按约定支付转让款款165万元等款项，己按规定办理了产权过户登记手续，依法应认定合法有效。原告在办理房屋产权过户手续时诉争的房屋及土地均没有查封，原告在办理好房屋过户登记手续后到博罗县国土资源局办理土地使用权过户手续时因土地给本院查封而未能过户。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证。”。依此规定，原告在办理完房屋过户登记后再办理土地使用权过户符合法律规定。原告请求确认原告与第三人于2012年3月23日签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应继续履行，博府国用（2000）第1322190096号、面积为126平方米的土地使用权属原告所有，第三人应协助原告办理土地使用权变更登记，终止博府国用（2000）第1322190096号、面积为126平方米的土地使用权的执行，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张彦与第三人梁建军于2012年3月23日签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应继续履行。
二、确认登记在第三人梁建军名下，位于博罗县园洲镇上南村园洲大道、国有土地使用证号为博府国用（2000）第1322190096号、面积为126平方米的土地使用权属原告张彦所有，第三人于本判决发生法律效力后30日内协助原告办理土地使用权变更登记手续。
三、终止本院对博罗县园洲镇上南村园洲大道、国有土地使用证号为博府国用（2000）第1322190096号、面积为126平方米的土地使用权的执行。
案件受理费5650元，由原告负担2825元、被告负担承担2825元。
当事人二审意见
上诉人曾润湖、陈林峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销博罗县人民法院（2014）惠博法民一初字第206号民事判决；2、改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3、案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实与理由：第一、曾润湖、陈林锋诉博罗县房产管理局行政撤销一案，判决适用法律错误，上诉人已经向广东省高级人民法院提请再审，并对博罗县房产管理局违法办理房产过户手续向上级部门实名举报。上级法院和上级行政主管部门正在处理当中。上述争议还在再审程序和行政投诉程序当中，没有最终结论，上诉人相信一定会纠正博罗县房产的违法行为。第二、梁建军勾结张彦通过虚假交易转移财产非常明显。梁建军和张彦签订房地产买卖合同，张彦向梁建军支付转让款总额l65万元，张彦声称该l65万元是在一次性现金支付，这非常不符合交易惯例。而且，梁建军与张彦的房地产买卖合同显示，其房屋买卖总价款是75万元。梁建军为了逃避债务通过张彦转移财产的行为，不但损害债权人的利益，也损害了房地产交易管理秩序和国家税收利益。第三、博罗县房产局大开绿灯，违法办理过户手续。梁建军与张彦在2012年3月27日向博罗县房产局申请办理过户，2012年4月l日博罗房产局就向张彦登记颁发房地产权证，速度超常。更重要的是，严重违法。《城市房地产转让管理规定》第1l条规定：“以划拨方式取得使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第12条所列的可以不办理土地使用权出让手续情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”而梁建军名下博罗县园洲镇上南园洲大道四层房屋用地面积126平方米，国有土地使用权证号：博府国用（2000）l9xxxx号，土地使用权类型：划拨。博罗县房产局未依法履行土地性质审核义务，为划拨性质的土地上房屋办理房地产权过户手续，显然是错误的。
综上所述，请求惠州市中级人民法院撤销一审判决，支持曾润湖、陈林锋的上诉请求，驳回张彦的一审诉讼请求。
被上诉人张彦答辩称，1、上诉人与博罗县房产管理局行政其他纠纷一案，博罗县人民法院、惠州市中级人民法院已作出生效判决，上诉人无需纠缠。2、答辩人与原审第三人的实际交易金额为165万元，按原审第三人的要求，答辩人全部以现金支付；答辩人作为房地产开发商，大型手机电脑经销商，以大额现金交易并无违反常理。原审第三人在收取转让金165万元时，还当着答辩人的面偿还了80多万元给涉案房屋、土地抵押权人萧庆华，随即，三方到房管部分注销了涉案房屋、土地的抵押登记手续。答辩人与原审第三人签订《房地产买卖合同》约定的交易金额75万元，系博罗县地方税务局的电脑自动显示的交易价值，并非答辩人弄虚作假。答辩人合法受让原审第三人的涉案房屋、土地，至于原审第三人是否逃避债务，答辩人并不知情。3、博罗县房产管理局在10个法定工作日内发证给答辩人，符合法律规定。4、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第六十一条第三款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”规定，房地产转让时，依法先办理房产过户，再办理土地使用权过户，故博罗县房产管理局先为答辩人办理涉案房屋转让，并无不妥。5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，显然，该规定仅对划拨土地使用权转让设置了前置程序，但并没对房屋转让设置前置程序。在博罗县房产管理局和博罗县国土资源局还未合并办公的情况下，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第六十一条第三款的规定，依法应由当事人先向博罗县房产管理局申请办理房产过户，然后再向博罗县国土资源局申请办理土地使用权过户，并由博罗县国土资源局报人民政府对划拨土地使用权转让进行审批。事实上，博罗县国土资源局也于2012年4月9日受理了答辩人申请划拨土地使用权转让的行政许可，并报县人民政府进行审批。目前，我县所有房地产转让，博罗县房产管理局及博罗县国土资源局都是按照“先房产后土地”的过户程序进行操作，亦符合规范。6、《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日实施）第十七条：“违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚”及《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第六十七条：“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款”，可见，即使博罗县房产管理局的发证行为违反了划拨土地转让的前置批准程序，也不能据此认定博罗县房产管理局先为答辩人办理涉案房屋转让是错误的。
综上，答辩人认为：一审法院的判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予维持，上诉人上诉请求没有事实和法律依据。为此，答辩人请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。
双方均没有向本院提交新证据。
本院查明的事实、裁判的理由及结果
本院二审查明事实与一审相同。
本院认为，本案一审原告张彦以其与梁建军之间已经形成有效地房屋买卖协议，而房屋所占用的土地使用权被陈林峰、曾润湖因另案的执行被查封，针对该执行措施提出的诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，属于执行异议之诉。本案二审争议的焦点问题是：张彦与梁建军之间的房屋买卖合同关系是否真实合法，涉案房屋所在的土地使用权是否可以在另案中被执行。
关于张彦与梁建军之间的房屋交易问题，在博罗县人民法院针对涉案的土地使用权作出（2012）惠博法立保字第17-2号的2012年4月9日之前，即2012年3月23日张彦与梁建军就在博罗县房管局办理了将涉案房屋过户的相关手续，张彦已经于2012年4月1日取得了涉案房屋的产权证件。陈林峰、曾润湖认为梁建军与张彦之间存在虚假交易以逃避执行的，虽然已经以博罗县房管局为被告提起了行政撤销之诉，但其诉讼请求并未得到支持。在本案诉讼中，陈林峰、曾润湖虽然抗辩提出梁建军与张彦串通、交易价格过低等损害其利益的，但其并未就涉案的交易行为提起撤销之诉等。因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，涉案房屋的物权已经由张彦享有。至于陈林峰、曾润湖上诉提出的一次性支付现金165万元不正常、逃避了交易税费、房管局违法办理过户等，并不是本案执行异议之诉应当审理的范围。待本案诉讼终结后，陈林峰、曾润湖有证据证明其主张的，可以另循法律途径解决。
关于涉案的房屋所占用土地使用权能否被执行的问题，上诉人陈林峰、曾润湖认为该土地使用权为划拨用地应当有经主管部门批准的前置程序，博罗县房管局在办理涉案房屋过户手续时未审查用地性质存在错误等。如前所述，陈林峰、曾润湖针对博罗县房管局的行政诉讼并未得到支持，本案民事诉讼中也不能对博罗县房管局的颁证过户行为的合法性进行审查。此外，涉案的土地使用权性质虽为划拨，但是地上所建设的私房已经取得合法产权证件，说明涉案房屋建设具有合法性，属于原产权人梁建军合法拥有的财产。至于其转让过程中，是否应当依法缴纳相应的土地出让金，是国土主管部门可以依法追缴的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案的房屋已经交易的，该房屋所占用范围内的建设用地也应当一并交易。2012年3月25日作出（2012）惠博法执字第1091-1号执行裁定书针对涉案土地使用权的执行及此前的保全，是在涉案土地上房屋交易前发生的。如果继续针对涉案的土地使用权执行，将导致房屋所有权与土地使用权割裂的结果。因此，一审法院认定针对涉案土地使用权的执行应当停止的判决是正确的，本院予以支持。
综上述所述，上诉人陈林峰、曾润湖的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，适用法律恰当，实体处理正确，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费5650元，由上诉人陈林峰、曾润湖负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年十月八日
书记员 彭科梅
附：裁判依据
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
