惠阳二手房交易纠纷律师根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第七条之约定及 《中华人民共和国合同法》 的相关规定认为，被告徐均水应保证涉案房屋无查封情况，但在约定的原告付首期款时间之前涉案房屋曾经被告配偶何文俊申请于2017年5月10日被本院查封，截至2017年8月3日该房屋仍未解封，因此原告要求解除与两被告签订的《惠州市场二手房买卖及居间服务合同》并承担违约责任理由充分，法院应予以支持
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2017）粤1303民初1812号
原告：刘向阳，男，汉族，1977年11月16日出生，住址：河南省汝州市，
委托诉讼代理人：刘艳华，李冠飞，系北京市XX（深圳）律师事务所律师及律师助理。
被告：徐均水，男，汉族，1974年5月28日出生，住址：四川省简阳市，
委托诉讼代理人：李晓明，系广东XX律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾其易房网发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区惠丰城德丰公馆24楼。
法定代表人：李想。
委托诉讼代理人：彭成瑶，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张峻熙，系广东XX律师事务所律师。
原告刘向阳与被告徐均水、惠州大亚湾其易房网发展有限公司（以下简称其易房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行审理。原告刘向阳及其委托诉讼代理人刘艳华、李冠飞、被告徐均水及其委托诉讼代理人李晓明、被告其易房网公司委托诉讼代理人彭成瑶、张峻熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘向阳向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告徐均水、被告其易房网公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；2、判决被告徐均水按照合同的约定支付原告违约金共144000元整；3、判决被告徐均水按照合同的约定返还原告支付的定金40000元整；4、判决被告其易房网公司返还原告支付的房屋中介佣金15000元；5、判决被告徐均水支付原告因维权而导致律师费损失20340元；6、判决被告徐均水支付原告因维权而导致担保费用2500元整；7、判决被告徐均水承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年4月16日，原告与被告徐均水、被告其易房网公司签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定，原告购买被告徐均水位于惠州市××区淡水人民××路××楼××号房屋，原告应当在2017年6月1日支付除定金外的首付款，而被告徐均水应当在收到全部房款后7个工作日内交房产于原告。双方签署合同后，原告支付了定金40000元以及被告其易房网公司佣金15000元。签署该合同时，被告徐均水的配偶以及被告徐均水的两名子女都在现场。双方签署以后，尚未到支付首期款的时间，被告徐均水多次催促原告支付首付款，原告要求按照协议约定的时间支付。2017年5月23日，被告徐均水通知原告去房管局查询档案，当天原告才知道被告徐均水的配偶查封了涉案房产。被告徐均水说房子被查封无法再出售该房产给原告。现被告徐均水不积极履行解封的行为，导致房屋交易合同无法履行，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除双方之间签订的合同。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定判决被告按《惠州市二手房买卖及居间服务合同》中有关于违约金的约定支付原告违约金，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
原告为其主张向本院提交如下证据：
1、惠州市二手房买卖及居间服务合同；2、编号为××××收款收据；3、编号为×××××二手房诚意金收据；4、（2017）粤1303财保62号广东省惠州市惠阳区人民法院民事裁定书；5、编号为××××佣金支付承诺书（买方）；6、编号为××××收款收据；7、编号为（2017）盈深圳民字第SZ491号委托代理合同；8、编号为××××深圳增值税普通发票；9、编号为××××号深圳增值税普通发票；10、编号为（2017）富惠诉保第416号《出具的担保函协议书》；11、不动产权证。
被告徐均水辩称：1、原告请求解除原被告之间签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》没有事实依据和法律依据。原被告三方签订合同后，原告将定金4万元交给了被告其易房网公司，并没有支付给答辩人，答辩人多次要求原告支付首期款25万元，但是原告也没有按照合同约定在2017年6月1日前将首期款支付到双方约定的银行监管账户，也没有向银行提交按揭贷款申请的资料办理银行按揭贷款手续，可见原告并没有按约履行自己的付款义务。原告在本案诉前并没有通知答辩人解除原被告三方签订的合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。原告诉请要求判决解除上述合同，不符合我国合同法规定的解除合同程序。2、答辩人与原告、被告其易房网公司在履行上述合同过程中，答辩人从未表示不履行上述合同。答辩人妻子因与答辩人离婚纠纷而申请法院查封了答辩人的涉案房产，并非答辩人的过错造成上述合同不能履行，答辩人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。3、根据上述合同第十八条约定，卖方须提供查档资料，查档结果须不影响该合同房产交易，否则该合同无效，买卖双方及居间方均不承担任何责任。在本案中，由于答辩人的妻子与答辩人离婚纠纷而申请法院查封了上述房产，影响到原被告三方之间对上述房产进行交易，根据该合同约定，原被告三方均不承担任何责任，原告要求答辩人承担违约责任，于法无据。综上，原告的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，实属无理，依法应予驳回。
被告徐均水为其辩解向本院提交房产证及查档资料作为证据。
被告其易房网公司辩称，1、答辩人作为居间方已完成约定的居间服务，依法有权收取佣金。2017年4月16日，通过答辩人作为居间方所提供的盘房、预约、咨询指导等一系列专业服务，原被告三方就涉案房屋的买卖签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，答辩人经过自身的专业服务促成了被答辩人与被告徐均水房屋买卖合同的成立，已经达到了居间目的，有权收取被答辩人的居间服务报酬。且被答辩人签订了《佣金支付承诺书》与答辩人，该承诺书是被答辩人的真实意思表示，更是对答辩人的单方承诺。因此，被答辩人是基于合同及法定义务支付佣金，答辩人无须向其返还。2、居间服务合同未有效履行的原因在于被告徐均水未遵守居间服务合同的约定，因被告徐均水违约造成被答辩人损失的，应由被告徐均水承担所有的返还及赔偿责任。首先，三方签订的合同是各方当事人的真实意思表示，且该份合同不违反相关的法律规定，是合法有效的合同，各方应当自觉执行居间服务合同约定的所有条款及内容。其次，导致涉案房屋无法继续交易是因该房屋于2017年5月10日被惠阳区人民法院依法查封，查封发生的时间是在三方签订的合同之后，即因被告徐均水的原因导致合同无法履行，同时导致了被答辩人的损失。再次，根据合同的约定，被告徐均水应当对被答辩人的全部损失承担赔偿责任。因此，被答辩人因被告徐均水的违约所涉及的所有费用及损失应当向被告徐均水追偿。3、被告徐均水涉嫌故意阻碍房屋的交易，涉嫌虚假诉讼的违法行为。签订合同当天，被告徐均水及其配偶何文俊均到场，何文俊对被告徐均水出售房产事宜知情且不持任何异议。根据惠阳区人民法院出示的查封裁定书显示，涉案房屋的保全申请人为何文俊，该份裁定书作出的时间是在三方签订完合同后不久的2017年5月10日，且被告徐均水曾对答辩人表示不再继续出售涉案房屋，基于上述事实，完全有理由相信被告徐均水为了阻碍房屋交易的进行，不惜与其配偶利用离婚诉讼的方式对房屋进行查封，以此阻碍房屋的交易，被告徐均水上述妨害司法秩序及严重侵害他人合法权益的行为已涉嫌犯罪。综上，请法庭在查明事实的基础上，依法审理，驳回被答辩人对答辩人的退还佣金的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告其易房网公司无证据向本院提交。
对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明，2017年4月16日，原告（买方）与被告徐均水（卖方）、被告其易房网公司（居间方）签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定，原告以总款720000元的价格购买被告徐均水名下的位于惠州市××区淡水人民××路××楼××号房屋，约定该房产交易总定金为40000元，双方一致同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买方须于2017年6月1日前支付除定金之外的首期款250000元至双方约定的银行监管账户，买方须于2017年6月1日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行审批为准；其中第七条约定“【产权现状】买卖双方均清楚该房以现状出售，买房已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易。该房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十三条约定承担违约责任”；第十二条约定“【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意在签订本合同时以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金15000元。如买卖双方未能签订《惠州市二手房买卖合同》，则此费用无需退还”第十三条约定“【违约责任】…2、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同，有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金；4、守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但限于律师费、诉讼费、保全费等）全由违约一方承担”。《惠州市二手房买卖及居间服务合同》签订后，原告将房屋交易定金40000元及佣金15000元支付至被告其易房网公司。涉案房屋曾经被告配偶何文俊申请于2017年5月10日被本院查封，截至2017年8月3日该房屋仍未解封，故原告以涉案房屋被查封导致房屋交易合同无法履行起诉至本院请求解除合同返还定金支付违约金等。在审理过程中原告曾向本院申请财产保全，本院依法于2017年7月11日作出（2017）粤1303民初1812号民事裁定书，裁定：一、冻结徐均水名下中国工商银行惠州分行惠阳金惠支行账号62×××22内的存款；二、查封徐均水名下位于惠州市××区淡水人民××路××楼××号房屋【权证号：粤（2016）惠州市不动产权第××××号】上述第一二项的保全总价值以206840元为限。原告为此向案外人担保公司支付担保费2500元。庭审时，被告徐均水确认其配偶清楚涉案房屋买卖签约的事情。
另查明，原告为此案委托律师处理此事支付律师费20340元。
本院认为：原、被告均属完全民事行为能力人，原告与两被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，是三方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对三方均具有约束力。《惠州市二手房买卖及居间服务合同》签订后，原告已按《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的约定，将购房定金及佣金支付到被告其易房网公司，根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第三条即视为卖方本人已收讫，已履行了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定的付款义务。根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第七条之约定被告徐均水应保证涉案房屋无查封情况，但在约定的原告付首期款时间之前涉案房屋曾经被告配偶何文俊申请于2017年5月10日被本院查封，截至2017年8月3日该房屋仍未解封，因此原告要求解除与两被告签订的《惠州市场二手房买卖及居间服务合同》并承担违约责任理由充分，本院予以支持、在本案中，原告既请求支付违约金，又请求返还定金，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，因此，原告诉请被告徐均水按照合同的约定支付违约金总价款的20%即144000元理由充分，本院予以支持，对原告要求被告返还定金40000元的请求，本院不予支持。根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十三条第4款“守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但限于律师费、诉讼费、保全费等）由违约一方承担”之约定，原告诉请被告徐均水支付原告因维权而导致的损失律师费20340元、担保费用2500元理由充分，本院予以支持。根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定“【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意在签订本合同时以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金15000元。如买卖双方未能签订《惠州市二手房买卖合同》，则此费用无需退还”之约定，本案中被告其易房网公司已提供了居间服务，买卖双方未能签订《惠州市二手房买卖合同》，因此原告诉请被告其易房网公司返还已支付的房屋中介佣金15000元理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘向阳与被告徐均水、惠州大亚湾其易房网发展有限公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。
二、被告徐均水在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付违约金144000元和因维权而导致的损失律师费20340元、担保费用2500元给原告刘向阳。
三、驳回原告刘向阳的其他诉讼请求。
本案受理费2314元、保全费1554元，由被告徐均水负担（原告已预交受理费2314元、保全费1554元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 张香萍
二〇一七年八月三十日
书记员 曾露露
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