房屋契税：是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税（房交会契税优惠除外），契税是国家收的。这没有什么疑问，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。买二手房：非普通住宅契税要加倍。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高档住宅3%全部由买方承担。 地方规定，住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在144(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
惠阳、大亚湾购买了商品房，双方签订购房合同后，买方将房款、各种税费包括契税、公共维修基金等一次性交齐，并办理了房屋预登。如果由于各种原因，导致合同无法履行，故买方要求解除购房合同退款，开发商也同意。邱文峰律师认为，房屋契税的征收是基于房屋买卖交易的事实，产权发生转移的，才能征收。在开发商与购房者签订购房合同，但是未发生权属转移的，税务部门是不能征税的。
下面，介绍赵红文律师的文章：
购房不成，如何退税？——以案说法
赵红文律师
某人购买了某开发商的商品房，双方签订购房合同后，买方将房款、各种税费包括契税、公共维修基金等一次性交齐，并办理了房屋预登。后来，由于开发商的缘故，导致合同无法履行，故买方要求解除购房合同退款，开发商也同意。但是在退契税时，出现了问题。根据双方协议，开发商负责退房款，不承担其他税费。购房人找到税务部门，税务部门工作人员告知：我们自己有新的规定，购买商品房进行房屋预登的，不退税。回头找开发商，开发商说：这部分钱是税务局征收的，又不是我们收的，况且协议上也明明白白写了，这部分钱我们不负责。
找来找去，没有结果，购房人一气之下委托律师到法院起诉开发商退还全部契税和公共维修基金。后经法院漫长的审理，驳回原告起诉，理由：诉讼主体不适格。
在案件上诉期间，当事人找到我咨询。我给他指出了以前诉讼存在的几大问题：
一、该案不属于民事诉讼。
税务部门征收契税，属于具体行政行为，在双方解除购房合同后，征收契税丧失了征税的事实依据，依法应该退税的，税务部门不退税的，按照《行政诉讼法》第11条和《税收征管法》第56之规定，申请复议，对复议不服的，再到法院提起行政诉讼。
当事人在没有分清案件性质的情况下，贸然提起民事诉讼，不但必然导致败诉的结果，而且也影响了以后的权利主张。
二、税务部门征收契税程序违法。
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条中明确规定了：“契税义务发生时间，为纳税人签订土地，房屋权属转移合同的当天。”事实上，开发商出售商品房，在签订正式购房合同时，就向购房人代收了契税。按照税法的规定和实际情况，房管部门在办理个人房屋产权证时，购房人才有缴纳契税的义务，实践当中，缴纳契税的时间与应缴时间，往往相差短则几个月，长则一二十年，甚至更长。在不具备纳税的条件下，税务部门强行征收的行为，严重侵犯了购房者的权益。
三、税务部门征收契税实体违法。
房屋契税的征收是基于房屋买卖交易的事实，产权发生转移的，才能征收。在开发商与购房者签订购房合同，但是未发生权属转移的，税务部门是不能征税的。
2011年4月26日财政部、国家税务总局联合下达了《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
四、该案存在时效问题。
《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。”
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
以上案例，购房人在拿到契税票据时，就应该知道征税具体行政行为的存在，应依法提起法律程序。由于对法律知识掌握不足，理解不够，一开始就走了弯路，以至于错误的诉讼耽误了一年多的时间。
律师建议：1、民事案件不能再上诉了；2、向税务部门书面申请退税，复议，行政诉讼，来主张权利；3、因此造成的损失，待行政诉讼后，依然可以向开发商主张赔偿。
